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Question et réponse écrite n° : 0335 - Législature : 54


Auteur Carina Van Cauter, Open Vld
Département Ministre des Classes moyennes, des Indépendants, des PME, de l'Agriculture, et de l'Intégration sociale
Sous-département Classes moyennes, Indépendants, PME, Agriculture et Intégration sociale
Titre La loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier (QO 7859).
Date de dépôt29/02/2016
Langue N
Statut questionRéponses reçues
Date de délai04/04/2016

 
Question

La loi du 11 février 2013 organisant la profession d'agent immobilier comporte plusieurs zones d'ombre qui donnent lieu à une certaine confusion dans la pratique, en particulier concernant les promoteurs immobiliers. Il est dès lors essentiel de fournir une réponse claire et univoque aux questions suivantes. 1. a) Une S.A. dont l'objectif est d'acquérir et d'aliéner des biens immobiliers dans le cadre d'un projet immobilier peut-elle être qualifiée de personne qui ne fait que gérer son patrimoine familial au sens de l'article 5, § 3, dernier alinéa, de la loi organisant la profession d'agent immobilier? b) Le cas échéant, l'exception à l'interdiction visée à l'article 5, § 1er, de la loi précitée s'applique-t-elle uniquement au profit des organes internes de la S.A., ou peut-elle également être étendue aux personnes suivantes: - le ou les administrateur(s) individuel(s) de la S.A.; - le ou les employé(s) de la S.A.; - d'autres personnes mandatées à cet effet par les organes internes compétents de la S.A. 2. L'article 5, § 3, dernier alinéa, de la loi organisant la profession d'agent immobilier dispose clairement que l'interdiction visée à l'article 5, § 1er, de cette loi ne s'applique pas aux personnes qui gèrent le patrimoine des sociétés dont elles sont actionnaires ou associées. Les questions suivantes se posent à cet égard: a) La personne morale dont le patrimoine est géré par un actionnaire ou un associé peut-elle étendre l'application de l'exception à l'interdiction aux personnes suivantes, qui ne sont ni actionnaires, ni associées de la société, mais sont également chargées de la gestion de son patrimoine: - ses organes internes; - un ou plusieurs de ses administrateurs individuels; - un ou plusieurs de ses employés; - un ou plusieurs tiers mandatés par ses organes internes; b) Une S.A. dont l'objectif est d'acquérir et d'aliéner des biens immobiliers dans le cadre d'un projet immobilier peut-elle être qualifiée d'associée ou d'actionnaire d'une personne morale au sens de l'article 5, § 3, dernier alinéa, de la loi? c) Le cas échéant, l'exception à l'interdiction s'applique-t-elle uniquement aux organes internes de la S.A. (associé/actionnaire), ou peut-elle être étendue à un(e) ou plusieurs: - administrateur(s) interne(s) de la S.A. (associé/actionnaire); - employé(es) de la S.A. (associé/actionnaire); - personne(s) mandatée(s) par les organes internes de la S.A. (associé/actionnaire) (par exemple, un administrateur individuel de la personne morale dont la S.A. concernée est actionnaire ou associée)? 3. L'article 8, alinéa 2, de la loi organisant la profession d'agent immobilier stipule ce qui suit: "Il ne faut pas satisfaire aux obligations visées à l'article 5 pour exercer la profession dans les liens d'un contrat de travail et les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel." Cette disposition est-elle valable pour tout contrat de travail, quelle que soit la qualité de l'employeur, ou faut-il nécessairement que l'employeur soit: - une personne morale au sens de l'article 10 de la loi; ou - une personne (morale) au sens de l'article 5, § 3 de la loi?


 
Statut 1 réponse normale - normaal antwoord - Réponse publiée
Publication réponse     B068
Date publication 04/04/2016, 20152016
Réponse

1. a) Si la société intervient seulement pour son propre compte (biens immobiliers propres, qui sont d'abord achetés et après à nouveau vendus), il s'agit d'activités comme "promoteur immobilier" et/ou "marchand de biens". Celui qui gère ses "propres" biens immobiliers n'a pas besoin d'un agrément IPI. L'article 5, § 3, alinéa dernier de la loi organisant la profession d'agent immobilier stipule: "Les personnes qui ne font que gérer leur patrimoine familial, ou le patrimoine dont elles sont copropriétaires, ou le patrimoine de la société dont elles sont actionnaires ou associées, ne sont pas soumises aux interdictions visées au § 1er." b) Les administrateurs, gérants et/ou associés qui interviennent dans la vente/location du patrimoine de leur société (biens immobiliers propres de la société) ou qui gèrent ce patrimoine (fonction de régisseur) tombent en dehors du champ d'application de la loi sur les agents immobiliers. Ils n'ont donc besoin d'aucun agrément IPI. Les employés au sein de cette société tombent encore moins sous le champ d'application de la loi sur les agents immobiliers. Ils n'ont donc besoin d'aucun agrément IPI. Toutefois, lorsque cette SA fait appel à des indépendants qui ne font pas partie de la société (pas dirigeant, gérant et/ou associé) - pour l'acquisition/l'aliénation de biens immobiliers/droits, ces personnes exercent alors l'activité d'agent immobilier et doivent disposer d'un agrément IPI. Ils servent en effet d'intermédiaires "pour le compte de tiers" et l'article 2, 5°, tel qu'exprimé ci-dessus, est alors à nouveau d'application. 2. a) Voir 1. b) b) Si la société intervient/gère seulement pour son propre compte, aucun agrément IPI n'est nécessaire. Par contre, si on intervient également "pour le compte de tiers", au moins l'un des administrateurs ou gérants devra disposer d'un agrément IPI ainsi que tous les administrateurs, gérants, associés qui exercent des activités d'agents immobiliers. c) Voir 1. b) 3. Un employé au sein d'un bureau d'agents immobiliers (article 10 de la loi sur les agents immobiliers) n'a besoin d'aucun agrément IPI (article 8, alinéa 2 de la loi sur les agents immobiliers). Ce, indépendamment du fait que ce bureau d'agents immobiliers soit une société ou non. Toutefois, si l'employé était en même temps gérant, administrateur ou associé de cette société, il doit disposer d'un agrément IPI (article 10 de la loi sur les agents immobiliers) puisqu'il est présumé de manière irréfragable être un indépendant et quiconque preste des activités d'agent immobilier comme indépendant doit disposer d'un agrément IPI. Les employés au sein d'une société qui tombe en dehors du champ d'application de la loi sur les agents immobiliers (vente/location/gestion des biens immobiliers "propres") tombent donc naturellement en dehors de l'application de la loi sur les agents immobiliers (article 5, § 3 de la loi sur les agents immobiliers).

 
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